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杭州下半年房价可能涨不起来了
时间:2019-08-29 21:18来源:楼市杭州 作者:如冰 点击: 0条评论
730会议后,中央放消息,不将房地产作为短期刺激经济的手段,是国民经济支柱产业之一,稳地价、稳房价、稳预期依然是主调。

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任志强曾经把房地产比喻为“夜壶”——“用的时候就拎出来,没用的时候就踢到床底下。”?

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730会议后,中央放消息,不将房地产作为短期刺激经济的手段,于是这个夜壶开始面临另一种走向,当然,它凉不了!这个夜壶依然是国民经济支柱产业之一,稳地价、稳房价、稳预期依然是主调。

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告别“夜壶”时代,下半年杭州房地产会向何处去?
杭州经济重心转变,房产投资变稳
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从经济层面看,现在的杭州还有很大进步空间。今年上半年杭州市GDP总值6949.1亿,排行全国第十,同比增长6.9%,低于很多新一线城市。

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于是在7月30日,杭州市委召开了题为《贯彻实施长三角一体化发展国家战略全面提升城市综合能级和核心竞争力》的扩大会议,会议明确了近期要实施的重点攻坚项目:包括在5G商用和产业化上实现突破,谋划实施规上工业企业、十百千亿企业、国家级高新技术企业数量和工业投资、工业技改总量、新引进项目投资额“六倍增”计划,同时争取上市工业企业实现新突破,三年内实现规上工业企业数字化改造全覆盖,每年净增规上工业企业300家以上等。

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同时提到:要深化住房租赁市场发展试点,加大人才房、“蓝领公寓”等建设力度,健全多元化住房保障体系,确保房地产市场平稳健康发展。

这表明政府强调的近期重点发展方向,以住宅开发为主的房地产显然不是这个重点,而这刚好就跟中央的信号一致。

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但对于房地产来说,“稳投资”又是必须的,因此下半年房地产开发投资仍然会趋稳,不会有太大的波动。

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房企融资环境艰难,中小企业破产
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央行数据显示,2018年末,房地产贷款余额38.7万亿元,同比增长20%;而银保监会数据显示,截至5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额14.00%,同比增长15.15%。
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于是银保监会就针对部分房地产信托公司业务增速过快,找他们约谈了,并且在5月发布23号文,要求加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度。

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6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示,必须正视一些地方房地产金融化的问题,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,助长了房地产投资投机行为。这是继23号文之后政府对于房地产融资的又一次严厉表态。
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于是,七月开始信托贷款由正增长转为负增长670亿,创2019年最大跌幅,信托资金是房企最重要的拿地资金,这个7月房企不仅没通过信托拿到钱,还“倒贴”六百多亿,实乃少见。

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这意味着什么?整个行业的资金环境进一步的收紧,房企拿不到钱了,自身难保了。君不见大批房企资金周转不灵,纷纷破产。
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下半年的杭州楼市很难,大小房企都要勒紧裤腰带过苦日子了。
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土地供应量减少,市场热度下滑
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2019年上半年杭州市供应居住、商业、商住类用地149宗,总出让面积520余万方,总成交1394亿!与2018年上半年总成交1421亿相比,微降1.94%。

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但根据杭州全年供地计划,下半年的供应节奏必然放缓,优质地块的放量也将减少,而且在当前“限房价,竞地价”时代,房企必然会放缓拿地节奏,杭州的土拍市场热度也将降温,土地楼面价和溢价率已经出现回落。

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七八月份的土拍情况已经深刻的验证了,在限房价,竞地价的标准下,土拍已经没有任何悬念,相反,如何低价拿地成了开发商必须要考虑的难题。

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虽然土地供应量减少,但是在楼盘供应方面却迎来供应潮,大批红盘热盘拿证开盘,据楼市杭州不确定统计,8月杭州就有60多个楼盘开盘预售,如天都城、绿都云和湖、和光尘樾等等,如此高的供应量也带来了更高的中签率和更多的流摇率:7月8个盘流摇了5个,中签率方面从7月的38%跳涨至58%。

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过去两年,杭州市场持续高位运行,需求透支严重,而短期受整体环境收紧影响,成交规模大概率将下滑。

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限价调控,房价被钉死
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6月底杭州的新房限价政策打的一波开发商找不着北,每个板块的最高价格给你定的明明白白的,任你拍多高的地价,反正你不能卖这么高,拍的越高亏得越多。

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新房价格在那里,想涨都没地方给你涨!

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而且在7月31日,重庆原市长、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在世界房地产研讨会中表示:今后十几年,房价会趋于稳定,既不会大涨,也不会大跌,房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率,大体上也不会超过GDP的增长率,一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

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而中国的GDP今后十几年的平均增长率大体在5%左右。?
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其实这个说法并不是空穴来风,合肥、重庆、武汉、苏州都已经有例子在前。

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那5%意味着什么?

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5%意味着,房地产作为资产炒作的空间将进一步被压缩,加上房贷利率水平,如果继续把购房当作投资理财,将会面临风险。
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刚需和改善将成为购房行为的主流,纯炒房投资将逐渐淡出。?
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咱们再搬出政府说了无数次的论调,房地产市场的预期就是一个字——“稳”。既不能刺激房价再次暴涨,也不能让房地产进入下跌周期。

PS. 杭州二手房挂牌数量已逼近9万套,他们正在寻找接盘侠。

惠州律师
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